Reflexiones sobre el Reglamento de Vivienda de Interés Social (VIS)


Reflexiones sobre el Reglamento de Vivienda de Interés Social (VIS)
El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento publicó una propuesta denominada “Reglamento de Vivienda de Interés Social”, como desarrollo de las disposiciones sobre la materia, mencionadas en la Ley 31313 (Ley de Desarrollo Urbano sostenible).
El tema es de la mayor importancia, no solo porque se ocupa de un tema central para la calidad de vida de los que habitamos las ciudades, sino porque su objetivo es incrementar la oferta de viviendas formales dirigidas a los sectores de menores recursos, y generar una dinámica virtuosa de beneficios.
Sin embargo, el texto parece concentrase primordialmente en la producción de vivienda, entendida como el espacio para el desarrollo de las actividades familiares dentro de una unidad independiente; y no parece estar considerando los demás componentes que se derivan de la ocupación del suelo con una mayor densidad de personas.
Del texto se desprenden diversas inquietudes derivadas de lo que supondría una aplicación indiscriminada de los beneficios que propugna la norma; por lo que sería aconsejable que se destine tiempo a un análisis más detenido de estas implicancias, las que tendrían, además, nuevas demandas de infraestructura de servicios y de equipamientos.
Antes de aprobar el texto que se propone, o bien hacerle ajustes puntuales que pueden ser únicamente el resultado de aspiraciones de grupos, o expresión de experiencias
individuales, se sugiere tomar en cuenta los siguientes aspectos:
- Documentar lo aprendido con la aplicación de los DS 010-2018; 012-2019 y 002-2020, los mismos que contienen incentivos para la ejecución de vivienda social, y
que han supuesto diversos reclamos de habitantes de algunas zonas de la ciudad, así como de sus autoridades. Los alcaldes defienden el desarrollo armónico de sus jurisdicciones y deberían estar de acuerdo con una norma promotora. - Definir la vivienda social, mas allá de que tenga, o no, algún tipo de subvención o promoción por parte del estado. La vivienda debería ser definida en términos de lo
que es, como se señala en la norma A.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones, y las características de una vivienda social, deben estar enmarcadas en sus mínimos y máximos físicos. - Efectuar un análisis de las consecuencias de la aplicación exitosa del Reglamento, en términos de servicios públicos de agua, desagüe y energía; y de qué manera esta
infraestructura sería capaz de responder a las nuevas y mayores demandas, sin tener un plan al respecto. Igualmente, esta propuesta generará demandas de equipamiento de educación, salud y recreación, por solo mencionar algunos, y sería necesario analizar la manera como estos servicios podrían proveerse a los nuevos habitantes. - Hacer un cuadro comparativo de densidades, coeficientes y alturas con otras ciudades, cuya calidad de vida es satisfactoria para sus habitantes. Es muy probable
que cuando se vea esta comparación, se descubra que los objetivos de densidad para una convivencia de calidad son menores que los que el reglamento aspirar a lograr. - Replantear el objetivo de más viviendas de interés social, a mejores viviendas de interés social, en cuyo caso es necesario establecer el vínculo entre vivienda y entorno urbano (equipamiento y servicios), y desarrollar objetivos concurrentes. Cuantas más viviendas, gracias a mayores densidades, deberían existir mecanismos que premien la provisión de más servicios asociados a las necesidades de los habitantes.
- Las mayores densidades deberían estar asociadas a requisitos de proyectos de ocupación del suelo más ambiciosos, de manera de otorgar beneficios de mayor
densidad habitacional o altura a aquellos proyectos que logren concentrar mayores superficies, o contengan beneficios explícitos para la ciudad. Las ordenanzas
propuestas por algunos distritos, ofrecen mayores áreas construidas y menores dimensiones por unidad habitacional, en la medida que ofrezcan espacios de uso
público y responsabilidad ambiental. - Los intereses de los gobiernos locales deben estar alineados con los objetivos del gobierno nacional y no tendrían porque estar divorciados. Los argumentos con los
que algunos gobiernos locales son resistentes a normas que incrementan alturas y densidades indiscriminadamente, tiene motivaciones conocidas, por lo que no tienen porque no ser tomadas en cuenta. Lima Metropolitana emitió una ordenanza muy similar a las aspiraciones establecidas en el DS 002-2020, aunque excluyendo una de las zonas de tratamiento normativo. Esto puede resolverse con un acuerdo sobre las posibilidades de intervención en estas zonas, sin generar un divorcio mayor con su entorno inmediato. - Es perfectamente posible determinar mayores densidades en corredores viales asociados a proyectos de inversión existentes o en ejecución como las rutas del tren
eléctrico, del metro, o de las vías expresas y arteriales de la ciudad. - Sería muy positivo efectuar planes integrales en zonas de expansión urbana o de regeneración urbana, proponiendo una dotación de servicios acordes a la propuesta
de los planes, en los que claramente se podrían definir zonas de uso mixto y de vivienda para diversos mercados. - En los casos en los que se requiera habilitar terrenos rústicos para desarrollar viviendas de interés social, se podrían establecer objetivos de densidad mayores
para la edificación de conjuntos habitacionales, eliminando la exigencia de transferir a titulo gratuito los aportes reglamentarios; y que estos, puedan ser propuestos y transferidos a agentes económicos privados.
Estas son solo algunas de las ideas que tienen como fin de avanzar hacia la obtención de un Reglamento de vivienda de interés social que incremente la oferta con el fin de
atender a la demanda existente y que no genere la necesidad de imponerse sobre normas existentes; y en consecuencia permita crear barrios más homogéneos en cuanto a densidad y altura, y capaces de recibir inversiones en vivienda social, incrementando el valor para sus habitantes, los actuales y los futuros.